ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Modalidade instituída pelo Novo Código de Processo Civil (Art. 1071 do CPC) que acrescentou o Art. 216-A à Lei de Registros Públicos. Nessa espécie de Ata Notarial o Tabelião, por requerimento da parte interessada, acompanhado dos documentos necessários, lavra uma Ata de constatação de posse, com base num justo título, descrevendo o imóvel, suas confrontações, declarações dos confrontantes, mapa e memoriais descritivos do mesmo imóvel, bem como a declaração de testemunhas, do advogado e do engenheiro agrimensor para que forneça elementos suficientes à aquisição originária da propriedade, cujo processo administrativo será instaurado junto ao Registro de Imóveis da circunscrição do bem usucapido.
NA MODALIDADE EXTRAORDINÁRIA - São necessários os seguintes requisitos para se adquirir uma propriedade por usucapião extraordinária:
Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos
Aqui é importante destacar que a interrupção na posse faz o prazo zerar e iniciar novamente a contagem. Isso acontece mesmo que em um curto período de tempo.
Inexistência de oposição à posse
Se a posse estiver sendo discutida judicialmente, esse prazo também não se inicia. Portanto, a usucapião extraordinária só começará a ter seu prazo contado quando não houver nenhuma oposição à posse.
Possuir o imóvel como dono
Outro requisito é possuir o imóvel como dono. Isto é, o possuidor deve se identificar como dono do imóvel e cuidar dele como se fosse o dono.
Entre outras provas, essa característica pode ser comprovada por:
- testemunhas;
- por fotos demonstrando manutenção do imóvel;
- impostos e contas de consumo pagas.
Além disso, é possível que o prazo seja reduzido de quinze anos para dez anos. Ou seja, uma redução bem significativa. Para que ocorra essa redução, a pessoa deve se adequar ao menos em uma das seguintes hipóteses:
- residir no imóvel;
- realizar nele uma obra;
- realizar um serviço de caráter produtivo.
NA MODALIDADE ORDINÁRIA - São necessários os seguintes requisitos para se adquirir uma propriedade por usucapião ordinária:
A usucapião ordinária tem um requisito temporal menor que a usucapião extraordinária, mas depende de dois fatores importantes: justo título e boa-fé. Ela está prevista no art. 1.242 do Código Civil:
Assim, estão presentes os requisitos de posse ininterrupta:
- inexistência de oposição;
- possuir o imóvel como dono.
Justo título
Esse é um documento capaz de transmitir o domínio do imóvel entre pessoas, mas não chega a ser uma escritura. Se esse fosse o caso, já seria o suficiente para adquirir a propriedade. Porém, precisa ser um documento que faça a pessoa crer que seja a proprietária do imóvel.
Boa-fé
O requisito de boa-fé também é essencial para a usucapião ordinária. Dessa forma, ele deve estar presente para o seu reconhecimento.
Prazo da posse
Na usucapião ordinária, os prazos são menores que na usucapião extraordinária. Sendo assim:
- 10 anos para o caso geral;
- 5 anos para quem residir no imóvel ou realizar obra (serviço) de caráter produtivo;
NA MODALIDADE ESPECIAL - São necessários os seguintes requisitos para se adquirir uma propriedade por usucapião especial:
A usucapião especial urbana está prevista nos art. 183 da Constituição, art. 1.240 do Código Civil e art. 9º da Lei 10.257/2001.
O texto dos três dispositivos legais é muito semelhante, mas segue aqui o mais recente da lei 10.257/2001:
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
- 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
- 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
- 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.”
Portanto, estão presentes aqui os requisitos de possuir o imóvel como dono, inexistência de oposição e utilização como moradia. Além disso, grande vantagem desta forma de usucapião é o prazo de cinco anos, a desnecessidade de justo título e de boa-fé.
Em contrapartida, temos dois requisitos especiais que não estão presentes na usucapião extraordinária.
Imóvel de até 250m²
Nele, o imóvel não pode ter uma área maior que 250m² para o reconhecimento da usucapião especial urbana.
Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural
Assim, a usucapião especial urbana só pode ser alegada por quem não tiver outro imóvel. É interessante destacar que essa forma de usucapião só pode ser reconhecida uma vez. Logo, não pode ser reconhecida novamente para a mesma pessoa.
Existem diversas espécies de modalidade de Usucapião, além da Usucapião Extraordinária, Ordinária e Especial. Quer saber mais? Contate-nos.
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